Fondos ajustados de operaciones—Definición de AFFO

¿Qué son los fondos ajustados de las operaciones—AFFO?

Los fondos de operaciones ajustados (AFFO) se refieren a la medida de rendimiento financiero que se utiliza principalmente en el análisis de los fondos de inversión en bienes raíces (REIT). El AFFO de un REIT, aunque está sujeto a diversos métodos de cálculo, generalmente es igual a los fondos de operaciones del fideicomiso (FFO) con ajustes realizados para los gastos de capital recurrentes utilizados para mantener la calidad de los activos subyacentes del REIT. El cálculo toma en cuenta el ajuste a GAAP lineal de alquiler, costos de arrendamiento y otros factores materiales.

Comprensión de los fondos ajustados de las operaciones—AFFO

Independientemente de cómo elijan los profesionales de la industria calcular los fondos ajustados de las operaciones (AFFO), se considera que es una medida más precisa del flujo de efectivo residual para los accionistas que el simple FFO. Aunque FFO se usa comúnmente, no deduce los gastos de capital requeridos para mantener la cartera existente de propiedades, por lo que no mide del todo el verdadero flujo de efectivo residual. Los analistas profesionales prefieren AFFO porque tiene en cuenta los costos adicionales incurridos por el REIT y también las fuentes de ingresos adicionales, como los aumentos de alquiler. Por lo tanto, proporciona un número base más preciso al estimar los valores actuales y un mejor predictor de la capacidad futura del REIT para pagar dividendos. Esta es una medida no GAAP.

Cálculo de fondos ajustados de operaciones—AFFO

Antes de calcular el AFFO, un analista primero debe determinar los fondos de operaciones (FFO) del REIT. El FFO mide el flujo de efectivo de una lista específica de actividades. FFO refleja el impacto de la actividad de arrendamiento y adquisición del REIT, así como los costos de interés. FFO tiene en cuenta los ingresos netos del REIT, incluida la amortización y la depreciación, pero excluye las ganancias de capital de las ventas de propiedades. Las razones por las que estas ganancias no se incluyen es que son eventos únicos y, por lo general, no tienen un efecto a largo plazo en el potencial de ganancias futuras del REIT.

La fórmula para FFO es:

FFO = utilidad neta + amortización + depreciación – ganancias de capital por ventas de propiedades

Una vez que se determina el FFO, se puede calcular el AFFO. Aunque no existe una fórmula oficial, los cálculos para AFFO normalmente serían algo así como:

AFFO = FFO + aumentos de alquiler – gastos de capital – montos de mantenimiento de rutina

Ejemplo de fondos ajustados de operaciones—

Cálculo AFFO

Como ejemplo del cálculo AFFO, suponga lo siguiente: un REIT tuvo $2 millones en ingresos netos durante el último período de informe. Durante ese tiempo, ganó $400 000 por la venta de una de sus propiedades y perdió $100 000 por la venta de otra. Informó $35,000 de amortización y $50,000 de depreciación. Durante el período, los aumentos netos de renta fueron de $40,000; los gastos de capital fueron de $75,000 y el mantenimiento de rutina ascendió a $30,000.

Dada esta información, el FFO se puede calcular como:

FFO = $2,000,000 + $35,000 + $50,000 – ($400,000 – $100,000) = $1,785,000

A partir de esto, el AFFO se calcula como:

AFFO = FFO + $40 000 – $75 000 – $30 000 = $1 785 000 – $65 000 = $1 720 000