Definición de margen ARM

¿Qué es el margen ARM?

El margen ARM es una tasa de porcentaje fijo que se agrega a una tasa indexada (variable) para determinar la tasa de interés totalmente indexada de una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Las hipotecas de tasa ajustable son uno de los productos crediticios de tasa variable más comunes que se ofrecen en el mercado de préstamos primarios.

Comprender el margen ARM

Un margen ARM es una parte muy importante ya menudo pasada por alto de la tasa de interés del préstamo hipotecario de tasa ajustable. El margen ARM generalmente abarca la mayoría de los intereses que paga un prestatario por su préstamo. Se agrega a la tasa de índice especificada del producto para determinar la tasa de interés completamente indexada que el prestatario paga por el préstamo. Los términos para la tasa indexada y el margen ARM se detallan en el contrato de crédito del préstamo.

Los préstamos hipotecarios de tasa ajustable son un producto hipotecario popular. Están estructurados con un cronograma de amortización que proporciona al prestamista un flujo de efectivo constante a través de pagos a plazos. Cuando las tasas aumentan, la tasa ajustable de un ARM aumenta, lo que beneficia al prestamista y genera un mayor nivel de ingresos por intereses. Los préstamos hipotecarios de tasa ajustable son beneficiosos para los prestatarios cuando las tasas están cayendo.

Con una hipoteca híbrida de tasa ajustable, el prestatario paga intereses de tasa fija y variable durante la vigencia del préstamo. Los primeros años del préstamo requieren una tasa de interés fija, mientras que los años restantes tienen una tasa variable. Los prestatarios pueden identificar los años fijos y variables por la cotización del producto. Por ejemplo, un ARM 5/1 tendría una tasa fija durante cinco años y una tasa variable después de eso, que se reinicia cada año.

Tarifas indexadas

La tasa indexada en una hipoteca de tasa ajustable es lo que hace que la tasa totalmente indexada fluctúe para el prestatario. En productos de tasa variable, como un ARM, el prestamista elige un punto de referencia específico para indexar la tasa de interés base. La tasa indexada de un producto de tasa variable se divulgará en el contrato de crédito. Cualquier cambio en la tasa indexada provocará un cambio en la tasa de interés totalmente indexada del prestatario.

Niveles de margen ARM

El margen ARM es el segundo componente involucrado en la tasa totalmente indexada de un prestatario en una hipoteca de tasa ajustable. En un ARM, el suscriptor determina un nivel de margen ARM que se agrega a la tasa indexada para crear la tasa de interés totalmente indexada que se espera que pague el prestatario.

Los prestatarios de alta calidad crediticia pueden esperar tener un margen ARM más bajo, lo que da como resultado una tasa de interés más baja en general sobre el préstamo. Los prestatarios de menor calidad crediticia tendrán un margen ARM más alto, lo que les obliga a pagar tasas de interés más altas por su préstamo. Esto se debe a que los prestatarios con puntajes crediticios más bajos presentan un mayor riesgo general para el prestamista.

¿Qué es un margen típico en un préstamo de tasa ajustable?

El margen ARM puede variar de un préstamo a otro y de un prestamista a otro. Por ejemplo, el margen para una ARM de 5/1 era del 2,75 % a partir del 28 de octubre de 2021. Durante la última década, la tasa de margen para las ARM 5/1 se ha mantenido bastante constante, oscilando entre el 2,74 % y el 2,76 %.

Las tasas de margen pueden ser más altas o más bajas, dependiendo de cómo esté estructurada una hipoteca de tasa ajustable. Por ejemplo, puede tener un préstamo de tasa ajustable con un margen inferior al 2 % o uno que tenga un nivel de margen superior al 3 %. Cuanto más bajo sea el margen, mejor será para los prestatarios, ya que el margen afecta los cálculos de tasas completamente indexadas.

La tasa totalmente indexada es la suma de la tasa de índice y la tasa de margen. Esta es la tasa que pagará por una ARM una vez que finalice el período introductorio de tasa fija. Por lo tanto, un margen más bajo podría ayudar a mantener su tasa totalmente indexada más baja también, lo que podría ahorrarle dinero.

Tasas indexadas frente a niveles de margen

Las tasas indexadas y los niveles de margen representan dos elementos diferentes del costo de una hipoteca de tasa ajustable. Una vez más, la tasa de índice es la tasa de referencia que sus prestamistas utilizan como guía para determinar la tasa de interés del préstamo. El margen representa el margen sobre la tasa indexada.

Al comprar un préstamo de tasa ajustable, es importante considerar cuidadosamente tanto la tasa de índice como el margen. Por ejemplo, es posible que le ofrezcan una ARM de 5/1 con una tasa de índice del 1 % y un margen del 4 %. Esto equivaldría a una tasa totalmente indexada del 5%. O se le puede ofrecer un ARM 5/1 con una tasa de índice del 3% y un margen del 3%.

El nivel de margen para el segundo préstamo es más bajo, lo que significa que la tasa totalmente indexada de su préstamo tiene menos espacio para aumentar durante la vigencia del préstamo. Pero la tasa indexada en sí es más alta para comenzar, por lo que su tasa totalmente indexada también es más alta, al 6%.