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Definición de hipoteca de tasa ajustable (ARM)

¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable (ARM)?

Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es un préstamo hipotecario con una tasa de interés variable. Con un ARM, la tasa de interés inicial se fija por un período de tiempo. Después de eso, la tasa de interés aplicada sobre el saldo pendiente se reinicia periódicamente, a intervalos anuales o incluso mensuales.

Los ARM también se denominan hipotecas de tasa variable o hipotecas flotantes. La tasa de interés para ARM se restablece en función de un punto de referencia o índice, más un diferencial adicional llamado margen ARM. El índice típico que se utiliza en ARM ha sido la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR).

Conclusiones clave

  • Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es un préstamo hipotecario con una tasa de interés que puede fluctuar periódicamente según el desempeño de un punto de referencia específico.
  • Los ARM generalmente tienen topes que limitan cuánto pueden aumentar la tasa de interés y/o los pagos por año o durante la vigencia del préstamo.
  • Un ARM puede ser una opción financiera inteligente para los compradores de vivienda que planean mantener el préstamo por un período de tiempo limitado y pueden permitirse cualquier aumento potencial en su tasa de interés.

Haga clic en Reproducir para aprender todo sobre las hipotecas de tasa ajustable

Comprender una hipoteca de tasa ajustable (ARM)

Cuando obtenga una hipoteca, deberá pagar la suma prestada durante un número determinado de años, así como pagarle al prestamista algo adicional para compensarlos por sus problemas y la probabilidad de que la inflación erosione el valor del saldo por el tiempo. los fondos son reembolsados.

En la mayoría de los casos, podrá elegir entre mantener fija esta tasa de interés durante la vigencia del préstamo o dejar que fluctúe hacia arriba y hacia abajo. Por lo general, los costos iniciales de préstamo de un ARM se fijan a una tasa más baja que la que se le ofrecería en una hipoteca de tasa fija comparable. Sin embargo, después de ese punto, la tasa de interés que afecta sus pagos mensuales podría aumentar o disminuir, según el estado de la economía y el costo general de los préstamos.

Tipos de ARM

Los ARM generalmente vienen en tres formas: híbrido, solo interés (IO) y opción de pago. Aquí hay un desglose rápido de cada uno.

BRAZO híbrido

Los ARM híbridos ofrecen una combinación de un período de tasa fija y ajustable. Con este tipo de préstamo, la tasa de interés será fija al principio y luego comenzará a flotar en un momento predeterminado.

Esta información se expresa típicamente en dos números. En la mayoría de los casos, el primer número indica el tiempo que se aplica la tasa fija al préstamo, mientras que el segundo se refiere a la duración o frecuencia de ajuste de la tasa variable.

Por ejemplo, un ARM 2/28 presenta una tasa fija durante dos años seguida de una tasa flotante durante los 28 años restantes. En comparación, una ARM 5/1 tiene una tasa fija durante los primeros cinco años, seguida de una tasa variable que se ajusta cada año (como lo indica el número uno después de la barra oblicua). Del mismo modo, un ARM 5/5 comenzaría con una tasa fija durante cinco años y luego se ajustaría cada cinco años.

Puede comparar diferentes tipos de ARM utilizando una calculadora de hipotecas.

ARM de solo interés (IO)

También es posible obtener una hipoteca ARM de solo interés (IO), lo que esencialmente significaría solo pagar intereses sobre la hipoteca durante un período de tiempo específico, generalmente de tres a 10 años. Una vez que vence este período, debe pagar los intereses y el capital del préstamo.

Estos tipos de planes atraen a quienes desean gastar menos en su hipoteca en los primeros años para poder liberar fondos para otra cosa, como comprar muebles para su nuevo hogar. Por supuesto, esta ventaja tiene un costo: cuanto más largo sea el período de IO, mayores serán sus pagos cuando finalice.

ARM con opción de pago

Una ARM con opción de pago es, como su nombre lo indica, una ARM con varias opciones de pago. Estas opciones generalmente incluyen pagos que cubren el capital y los intereses, pagando solo el interés o pagando una cantidad mínima que ni siquiera cubre el interés.

Optar por pagar la cantidad mínima o solo el interés puede sonar atractivo. Sin embargo, vale la pena recordar que tendrá que devolverle todo al prestamista antes de la fecha especificada en el contrato y que los cargos por intereses son más altos cuando no se paga el principal. Si persiste en pagar poco, descubrirá que su deuda sigue creciendo, tal vez hasta niveles inmanejables.

Cómo se determina la tasa variable de los ARM

Al final del período inicial de tasa fija, las tasas de interés ARM se volverán variables (ajustables) y fluctuarán en función de alguna tasa de interés de referencia (el índice ARM) más una cantidad fija de interés por encima de esa tasa de índice (el margen ARM). El índice ARM suele ser una tasa de referencia, como la tasa preferencial, el LIBOR, la tasa de financiación garantizada durante la noche (SOFR) o la tasa de los bonos del Tesoro de EE. UU. a corto plazo.

Aunque la tasa de índice puede cambiar, el margen permanece igual. Por ejemplo, si el índice es del 5% y el margen es del 2%, la tasa de interés de la hipoteca se ajusta al 7%. Sin embargo, si el índice está en solo el 2 % la próxima vez que se ajuste la tasa de interés, la tasa cae al 4 % en función del margen del 2 % del préstamo.

La tasa de interés de las ARM está determinada por una tasa de referencia fluctuante que generalmente refleja el estado general de la economía y un margen fijo adicional cobrado por el prestamista.

Hipoteca de tasa ajustable versus hipoteca de interés fijo

A diferencia de las ARM, las hipotecas tradicionales o de tasa fija tienen la misma tasa de interés durante la vigencia del préstamo, que puede ser de 10, 20, 30 o más años. Por lo general, tienen tasas de interés más altas desde el principio que las ARM, lo que puede hacer que las ARM sean más atractivas y asequibles, al menos a corto plazo. Sin embargo, los préstamos de tasa fija brindan la seguridad de que la tasa del prestatario nunca se disparará hasta el punto en que los pagos del préstamo se vuelvan inmanejables.

Con una hipoteca de tasa fija, los pagos mensuales siguen siendo los mismos, aunque los montos que se destinan a pagar intereses o principal cambiarán con el tiempo, de acuerdo con el cronograma de amortización del préstamo.

Si las tasas de interés en general caen, entonces los propietarios de viviendas con hipotecas de tasa fija pueden refinanciar, pagando su antiguo préstamo con uno a una tasa nueva más baja.

Los prestamistas deben poner por escrito todos los términos y condiciones relacionados con el ARM en el que está interesado. Eso incluye información sobre el índice y el margen, cómo se calculará su tasa y con qué frecuencia se puede cambiar, si hay límites establecidos, la cantidad máxima que puede tener que pagar y otras consideraciones importantes, como la amortización negativa. .

¿Es una hipoteca de tasa ajustable adecuada para usted?

Un ARM puede ser una opción financiera inteligente si planea mantener el préstamo por un período de tiempo limitado y podrá manejar cualquier aumento de tasa mientras tanto.

En muchos casos, los ARM vienen con topes de tasa que limitan cuánto puede aumentar la tasa en un momento dado o en total. Los topes de tasa periódicos limitan cuánto puede cambiar la tasa de interés de un año a otro, mientras que los topes de tasa de por vida establecen límites sobre cuánto puede aumentar la tasa de interés durante la vigencia del préstamo.

En particular, algunos ARM tienen topes de pago que limitan cuánto puede aumentar el pago mensual de la hipoteca, en términos de dólares. Eso puede conducir a un problema llamado amortización negativa si sus pagos mensuales no son suficientes para cubrir la tasa de interés que su prestamista está cambiando. Con la amortización negativa, la cantidad que debe puede seguir aumentando, incluso mientras realiza los pagos mensuales requeridos.

¿Por qué una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es una mala idea?

Las hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) no son para todos. Sí, sus tasas introductorias favorables son atractivas, y un ARM podría ayudarlo a obtener un préstamo más grande para una vivienda. Sin embargo, es difícil hacer un presupuesto cuando los pagos pueden fluctuar enormemente, y podría terminar en grandes problemas financieros si las tasas de interés aumentan, especialmente si no hay límites establecidos.

¿Cómo se calculan las ARM?

Una vez que finaliza el período inicial de tasa fija, los costos de los préstamos fluctuarán en función de una tasa de interés de referencia, como la tasa preferencial, la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR), la tasa de financiación garantizada durante la noche (SOFR) o la tasa a corto plazo. bonos del Tesoro de EE.UU. a plazo. Además de eso, el prestamista también agregará su propia cantidad fija de interés a pagar, que se conoce como margen ARM.

¿Cuándo se ofrecieron por primera vez las ARM a los compradores de vivienda?

Los ARM han existido durante varias décadas, y la opción de obtener un préstamo hipotecario a largo plazo con tasas de interés fluctuantes estuvo disponible por primera vez para los estadounidenses a principios de la década de 1980.

Los intentos anteriores de introducir tales préstamos en la década de 1970 fueron frustrados por el Congreso, debido a los temores de que dejarían a los prestatarios con pagos hipotecarios inmanejables. Sin embargo, el deterioro de la industria del ahorro a finales de esa década llevó a las autoridades a reconsiderar su resistencia inicial y volverse más flexibles.

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