Definición de enfoque de evaluación

¿Qué es el enfoque de evaluación?

El enfoque de tasación describe el proceso de estimar el valor de un activo, en función de factores como su costo, los ingresos que genera y su valor justo de mercado (FMW) en comparación con activos similares. La cifra de tasación resultante es esencialmente una suposición informada que intenta pronosticar el precio que probablemente alcanzaría un activo en un mercado libre. Si bien las tasaciones generalmente se realizan junto con la venta de un artículo, también se pueden realizar con fines de seguros o impuestos.

Comprender el enfoque de evaluación

El enfoque de tasación se utiliza para determinar el valor de activos de alto valor, como propiedades inmobiliarias, objetos de arte, joyas, vehículos, intereses financieros en campos petroleros y otros activos alternativos. Los valores de estos artículos son difíciles de cuantificar porque no cambian de manos con la frecuencia suficiente para generar de manera confiable los precios de mercado actuales como lo hacen las acciones que cotizan en bolsa y otros valores. En consecuencia, el valor de dichos artículos debe ser estimado por personas calificadas conocidas como tasadores.

Requisitos del enfoque de evaluación

Las tasaciones solo se consideran legítimas si las realizan partes desinteresadas que están certificadas y autorizadas por las juntas reguladoras estatales. Los tasadores deben cumplir con las pautas de los Estándares Universales de Práctica de Tasación Profesional (USPAP) y aprobar los cursos académicos pertinentes. Los tasadores deben poseer conocimiento experto en sus áreas de especialidad dadas. Caso en cuestión: un anillo de diamantes solo debe ser evaluado por un joyero experimentado, y no por un analista de bienes raíces.

Los tres enfoques de tasación para bienes raíces

Los bienes inmuebles generalmente se tasan si se venden o si el propietario busca refinanciar la hipoteca existente sobre su propiedad. Una tasación tiene como objetivo determinar el valor de una propiedad que refleje su condición, edad, ubicación y otras características relevantes. Esta acción ayuda a disuadir a los bancos de prestar más dinero a los prestatarios de lo que valen las propiedades.

Los tasadores se basan en los siguientes tres métodos para establecer los valores de las propiedades inmobiliarias:

1. Comparación de ventas. Este es el método más común, en el que los tasadores valoran una propiedad en función de los precios de venta recientes de propiedades similares en el mismo vecindario. Para lograr esto, se deben reportar al menos tres propiedades comparables en el último año, en un mercado abierto y competitivo.
2. Enfoque de costo. Esta práctica opera bajo la premisa de que el valor de una propiedad debe ser igual al costo de construir un edificio equivalente, tomando en cuenta el costo del terreno y los gastos de construcción, menos la depreciación. Después de todo, sería económicamente ilógico que un comprador de vivienda pague más por una propiedad de lo que le costaría construir una estructura similar desde cero.
3. enfoque de ingresos. A veces denominado «enfoque de capitalización de ingresos», estima el valor de una propiedad en función de los ingresos que genera. Se calcula tomando el ingreso operativo neto (ingresos que genera la propiedad menos los gastos operativos) y dividiéndolo por la tasa de capitalización, la tasa de rendimiento esperada.